+7 (812) 600-13-01
Ипотека под 0,1%: что не так с субсидиями от застройщиков
Застройщики закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам. Жилье в ипотеку под 0,1% может стоить на 25–35% дороже. Разбираемся, как могут различаться стоимость предложения и ежемесячный платеж по разным ипотечным программам.
Сейчас на рынке широко распространены программы субсидированной ипотеки от застройщиков — ставки по ним начинаются от 0,1%, причем предложения можно встретить и на весь срок кредитования. Но при покупке квартиры по таким программам ее стоимость может быть на 25–35% выше, чем при полной оплате.
Разница в цене до 36%, в сумме платежа — еще больше
Сейчас большинство застройщиков предлагает широкую линейку цен и условий продажи для одних и тех же помещений, рассказывает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«Такая ситуация, помимо увеличения выбора у покупателей, сильно усложняет и работу аналитикам рынка. Теперь не вполне ясно, что именно считать ценой квартиры, так как застройщики по-разному отражают это меню в прайс-листах», — подчеркивает эксперт.
Некоторые девелоперы не афишируют наличие ценового меню — о вариантах стоимости в зависимости от способа оплаты покупатели узнают только в офисе продаж. На сайтах других компаний можно найти эту информацию — например, у ГК «ПИК» при выборе квартиры есть возможность выбрать условия оплаты и посмотреть итоговую стоимость.
Сейчас большинство застройщиков предлагает широкую линейку цен и условий продажи для одних и тех же помещений, рассказывает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«Такая ситуация, помимо увеличения выбора у покупателей, сильно усложняет и работу аналитикам рынка. Теперь не вполне ясно, что именно считать ценой квартиры, так как застройщики по-разному отражают это меню в прайс-листах», — подчеркивает эксперт.
Некоторые девелоперы не афишируют наличие ценового меню — о вариантах стоимости в зависимости от способа оплаты покупатели узнают только в офисе продаж. На сайтах других компаний можно найти эту информацию — например, у ГК «ПИК» при выборе квартиры есть возможность выбрать условия оплаты и посмотреть итоговую стоимость.
Как различается стоимость одной и той же квартиры в новостройке ГК «ПИК» в зависимости от способа оплаты
Двухкомнатная квартира площадью 53,6 кв. м при покупке в ипотеку под 1,99% будет стоить 13,526 млн руб. (первый взнос 30%). По госпрограмме под 6,7% стоимость того же предложения составит 12,016 млн руб. (первый взнос 15%), по ипотеке по 4,99% с таким же взносом — 12,564 млн руб. По ипотеке с минимальной ставкой в 0,1% стоимость составляет уже 14,731 млн руб., первый взнос — тоже 15%. Во всех случаях максимальный срок кредита — 30 лет. При 100%-ной оплате лот стоит 10,813 млн руб.
Разница в стоимости лота при разных вариантах оплаты (учитывая покупку без ипотеки, с внесением полной стоимости), таким образом, составляет 36%. Между разными ипотечными программами разброс в стоимости лота — 19%.
Размер ипотечного платежа по разным программам для этой квартиры следующий:
0,1% — от 30,406 тыс. руб. в месяц;
1,99% — от 35,02 тыс. руб. в месяц;
4,99% — от 45,865 тыс. руб. в месяц;
6,7% — от 51,995 тыс. руб. в месяц.
Двухкомнатная квартира площадью 53,6 кв. м при покупке в ипотеку под 1,99% будет стоить 13,526 млн руб. (первый взнос 30%). По госпрограмме под 6,7% стоимость того же предложения составит 12,016 млн руб. (первый взнос 15%), по ипотеке по 4,99% с таким же взносом — 12,564 млн руб. По ипотеке с минимальной ставкой в 0,1% стоимость составляет уже 14,731 млн руб., первый взнос — тоже 15%. Во всех случаях максимальный срок кредита — 30 лет. При 100%-ной оплате лот стоит 10,813 млн руб.
Разница в стоимости лота при разных вариантах оплаты (учитывая покупку без ипотеки, с внесением полной стоимости), таким образом, составляет 36%. Между разными ипотечными программами разброс в стоимости лота — 19%.
Размер ипотечного платежа по разным программам для этой квартиры следующий:
0,1% — от 30,406 тыс. руб. в месяц;
1,99% — от 35,02 тыс. руб. в месяц;
4,99% — от 45,865 тыс. руб. в месяц;
6,7% — от 51,995 тыс. руб. в месяц.
В среднем по предложениям крупных застройщиков, говорит Алексей Попов, стоимость квартиры при 100%-ной оплате и при покупке по госпрограмме (но без дополнительного субсидирования застройщиком) примерно одинакова.
«При программе со ставкой 4,99% стоимость того же помещения будет в среднем на 5,7% выше, для программы «1,99%» — на 13% выше и для программы «0,01%» — на 23% выше, чем за наличный расчет», — делится выводами эксперт.
Разница в размере ежемесячного платежа по одной и той же квартире в зависимости от программы составляет 40%, добавляет он. Этот разрыв может быть и существеннее — в приведенном примере минимальный платеж при покупке двушки в новостройке ГК «ПИК» по разным ипотечным программам в 1,7 раза меньше максимального.
«При программе со ставкой 4,99% стоимость того же помещения будет в среднем на 5,7% выше, для программы «1,99%» — на 13% выше и для программы «0,01%» — на 23% выше, чем за наличный расчет», — делится выводами эксперт.
Разница в размере ежемесячного платежа по одной и той же квартире в зависимости от программы составляет 40%, добавляет он. Этот разрыв может быть и существеннее — в приведенном примере минимальный платеж при покупке двушки в новостройке ГК «ПИК» по разным ипотечным программам в 1,7 раза меньше максимального.
Почему застройщики по-разному оценивают одну и ту же квартиру
Наценкой к стоимости квартиры в новостройке девелоперы компенсируют свои расходы на компенсацию банку недополученной прибыли от выданного кредита.
«В среднем снижение ставки на 1 п.п. до 30 лет обходится девелоперу в 5% субсидии банку от стоимости лота. Поэтому, если девелопер предлагает покупателю снижение ставки на 5 п.п., он платит за это банку 25%, а если снижает на 6 п.п. — платит банку 30%», — поясняет генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.
На стоимость лота в проекте будет влиять и то, насколько девелопер участвует в субсидировании ипотечной ставки, добавляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан.
«Например, по комбинированной ипотеке, которая позволяет приобрести жилье стоимостью до 30 млн руб. со ставкой по кредиту в 6,7%, девелопер должен вернуть 15–17% от стоимости жилья. Такую комиссию девелопер готов нести за свой счет, — говорит эксперт. — Другое дело — субсидированная ставка в 0,1%: комиссия девелопера очень высокая и может достигать 40%. Ее он не готов платить. Поэтому клиенту предлагается покупка по заявленной ставке, но по более высокой цене».
Наценка формируется разными девелоперами по-разному и по-разному же сказывается на клиентах: где-то она затрагивает только ипотечников по субсидируемым программам, а где-то равномерно распределяется на всех покупателей.
«Многие компании, понимая, что объем ипотечных сделок в структуре продаж превышает 90%, не делают разницу в цене для клиента, а просто поднимают цены на все квартиры. Когда к такой компании приходит клиент с наличными, ему предоставляют скидку до 5%, что не покрывает наценку для всех остальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку, — рассказывает Гасан Архулаев. — У таких девелоперов невыгодно приобретать квартиру за наличный расчет».
Эксперт советует покупателям с полной суммой или большим первым взносом при общении с застройщиком обязательно поинтересоваться субсидируемыми программами. «Если менеджер ответит, что в таком случае цена договора вырастет, эта компания для покупателя с наличными будет выгодна, — говорит Архулаев. — Это говорит о том, что застройщик делает наценку на каждого конкретного клиента, который рассматривает льготную субсидируемую ипотеку».
Наценкой к стоимости квартиры в новостройке девелоперы компенсируют свои расходы на компенсацию банку недополученной прибыли от выданного кредита.
«В среднем снижение ставки на 1 п.п. до 30 лет обходится девелоперу в 5% субсидии банку от стоимости лота. Поэтому, если девелопер предлагает покупателю снижение ставки на 5 п.п., он платит за это банку 25%, а если снижает на 6 п.п. — платит банку 30%», — поясняет генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.
На стоимость лота в проекте будет влиять и то, насколько девелопер участвует в субсидировании ипотечной ставки, добавляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан.
«Например, по комбинированной ипотеке, которая позволяет приобрести жилье стоимостью до 30 млн руб. со ставкой по кредиту в 6,7%, девелопер должен вернуть 15–17% от стоимости жилья. Такую комиссию девелопер готов нести за свой счет, — говорит эксперт. — Другое дело — субсидированная ставка в 0,1%: комиссия девелопера очень высокая и может достигать 40%. Ее он не готов платить. Поэтому клиенту предлагается покупка по заявленной ставке, но по более высокой цене».
Наценка формируется разными девелоперами по-разному и по-разному же сказывается на клиентах: где-то она затрагивает только ипотечников по субсидируемым программам, а где-то равномерно распределяется на всех покупателей.
«Многие компании, понимая, что объем ипотечных сделок в структуре продаж превышает 90%, не делают разницу в цене для клиента, а просто поднимают цены на все квартиры. Когда к такой компании приходит клиент с наличными, ему предоставляют скидку до 5%, что не покрывает наценку для всех остальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку, — рассказывает Гасан Архулаев. — У таких девелоперов невыгодно приобретать квартиру за наличный расчет».
Эксперт советует покупателям с полной суммой или большим первым взносом при общении с застройщиком обязательно поинтересоваться субсидируемыми программами. «Если менеджер ответит, что в таком случае цена договора вырастет, эта компания для покупателя с наличными будет выгодна, — говорит Архулаев. — Это говорит о том, что застройщик делает наценку на каждого конкретного клиента, который рассматривает льготную субсидируемую ипотеку».
Что выбрать покупателю: скидку или минимальную ставку?
Исходя из практики, наблюдаемой по застройщикам, стоимость лота, приобретаемого по стандартным программам или же при 100%-ной оплате, будет самой привлекательной, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Именно на такие квартиры дают максимальные скидки. Эксперт подчеркивает, что хотя при ставке в 0,1% стоимость предложения обычно выше, переплата по процентам для заемщика все равно ниже, чем по другим программам. Это же касается и суммы ежемесячного платежа.
Несмотря на большую разницу в цене предложения между базовыми программами и ипотекой по минимальной ставке, покупку под 0,1% можно считать выгодной, говорит и Вера Стефан. «Это хороший вариант для тех заемщиков, у кого нет крупного первоначального взноса и кто планирует взять ипотеку на максимальный срок (30 лет). Такой покупатель не получает удорожания покупки из-за процентов по кредиту, он получает удорожание только на старте», — заключает эксперт.
Похожие рекомендации дает и Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики». «Универсальный совет на тему «какая программа выгоднее», дать нельзя. В общем случае, если у заемщика есть только сумма на минимальный первоначальный взнос и он понимает, что ему будет сложно первые годы обслуживать кредит, лучше ориентироваться только на размер платежа (и при наличии программы с ипотекой под 0,1% лучше брать ее)», — советует эксперт. Если же сумма первоначального взноса заметно больше минимальной и есть планы гасить ипотеку быстрее, лучше ориентироваться собственно на цену квартиры.
Источник: РБК
Исходя из практики, наблюдаемой по застройщикам, стоимость лота, приобретаемого по стандартным программам или же при 100%-ной оплате, будет самой привлекательной, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Именно на такие квартиры дают максимальные скидки. Эксперт подчеркивает, что хотя при ставке в 0,1% стоимость предложения обычно выше, переплата по процентам для заемщика все равно ниже, чем по другим программам. Это же касается и суммы ежемесячного платежа.
Несмотря на большую разницу в цене предложения между базовыми программами и ипотекой по минимальной ставке, покупку под 0,1% можно считать выгодной, говорит и Вера Стефан. «Это хороший вариант для тех заемщиков, у кого нет крупного первоначального взноса и кто планирует взять ипотеку на максимальный срок (30 лет). Такой покупатель не получает удорожания покупки из-за процентов по кредиту, он получает удорожание только на старте», — заключает эксперт.
Похожие рекомендации дает и Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики». «Универсальный совет на тему «какая программа выгоднее», дать нельзя. В общем случае, если у заемщика есть только сумма на минимальный первоначальный взнос и он понимает, что ему будет сложно первые годы обслуживать кредит, лучше ориентироваться только на размер платежа (и при наличии программы с ипотекой под 0,1% лучше брать ее)», — советует эксперт. Если же сумма первоначального взноса заметно больше минимальной и есть планы гасить ипотеку быстрее, лучше ориентироваться собственно на цену квартиры.
Источник: РБК