Договор ЖСК (Жилищно-Строительный Кооператив)

От кого-то даже слышал плюсы о формате подобной сделки, но мое мнение и миллиона «кинутых» покупателей отрицательное.

Долго рассказывать не буду:
- из плюсов: вы почти пайщик и участник кооператива, почти акционер, в реалиях все иначе…
- из минусов: все покупки учтены в книге продаж, но это не мешает на стадии строительства продавать одни и те же квартиры по 5 -10 раз.
В основном это делает генеральный директор, который исчезает до ввода дома в эксплуатацию. Далее суды, разбирательства и т.п. Не очень прекрасная перспектива на пару лет.

Это если дом все же решили достроить, если нет, то все затягивается еще дольше. Городские власти определяют кто будет достраивать и на каких условиях, так как дольщики уже оплатили свои жилые метры в этой стройке. Поэтому идет долгая дискуссия на тему, кто платит и что получает взамен.

ДДУ (Договор Долевого Участия по ФЗ № 214)

- из основных плюсов: покупатель защищен законом РФ;
продажа переуступки по 214 ФЗ. Дольщику разрешается передать права требования по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу. То есть, фактически, продать права на будущую квартиру. Уступка прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта);
неустойка. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования).

- из минусов:
задержки, как издержки застройщиков. Не добросовестные застройщики создают под каждый проект новое ООО и если возникают проблемы, чтобы не оплачивать неустойку, просто банкротят его. Лидер Групп лидер по подобным махинациям, но в целом застройщик неплохой, 3 из 5 баллов ему можно отдать за локации, цены и даже архитектуру (Leader Tower).

ФСК (лидер северо-запад, ГК и тп, все одно) например, любит преуменьшать площадь при продаже, чтобы снизить стоимость квартиры. Подписывая Акт приема передачи вы будете неприятно удивлены, что ваша квартира в процессе стройки увеличилась на 5-7 м2, умножаем на среднюю стоимость 150 тыс за м2 и получаем не очень желательный платеж, на который вы не рассчитывали (оплата производится в течение 14 дней), а если еще и ипотека, и ремонт с мебелью …

Подобных застройщиков много и те, что в ТОПе, не идеальны ( Сетл Сити, ЛСР) , они строят массово но в основном панельные дома, на рендерах показывая красивый двор, детские площадки, гостевые парковки, мосты через Неву и тому подобное, по закону они должны это сделать и сделают, но закон не регулирует качество и количество деревьев например.

ДДУ (Договор Долевого Участия с использованием эскроу-счета)

Договор тот же, что и выше, но счет для исполнения обязательств сторон другой.

Что такое Эскроу счет?
Если не вдаваться в терминологию, то это счет, на который дольщик (покупатель) перечисляет деньги за свою будущую квартиру. Этот счет может быть раскрыт только после того, как покупатель принял квартиру и вступил в собственность. Другими словами, застройщик получит деньги после того, как исполнит свои обязательства по договору долевого участия, а именно построит и сдаст дом, а так же передаст квартиру дольщику.

Но и тут есть нюансы, 80 % даже крупных застройщиков строят жилые комплексы на заемные средства. Эскроу система должна была уменьшить % займа, так как деньги дольщиков «пользует банк» причем официально и не оплачивая процент за это, в свою очередь процент на финансирование застройщиков не был уменьшен, отсюда и рост цен на строящееся жилье.
Фактически мы платим за безопасность сделки, стоимостью за м2.

Возможно, будут еще минусы, но о них мы узнаем когда будут сдаваться первые эскроу дома, их пока ещё нет.

Плюсы тоже есть, много мелких компаний ушло, а возможно именно они бы и не достроили свои проекты во время, но этого мы уже не узнаем.