+7 (812) 600-13-01
6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной
Иногда долгожданная покупка квартиры оборачивается неприятностями: сделка признается недействительной и оспаривается. Например, такое может произойти, если в отношении продавца ведется процедура банкротства.
В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю.
В каких еще случаях сделка может быть недействительной и чем это грозит покупателю.
Недействительная сделка: что это и чем она грозит
Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):
- оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
- ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.
«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.
При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.
Недействительность сделки означает, что она заключена с нарушением требований закона. Это может касаться ее формы, содержания, участников и целей. Например, договор купли-продажи квартиры заключен в устной форме или сделка заключена по доверенности, которая оказалась фальшивой. Такие сделки недействительны с момента их совершения, юридических последствий они не имеют. Подобные сделки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ):
- оспоримые — признаются недействительными судом по заявлению заинтересованного лица;
- ничтожные — недействительны сами по себе независимо от решения суда.
«Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, даже в случае ее ничтожности для восстановления нарушенного права придется воспользоваться судебной защитой», — отметил адвокат Денис Колганов.
При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные деньги и объект недвижимости. То есть продавцу возвращается недвижимость, а покупателю — деньги. Срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, по оспоримой — год. В первом случае он отсчитывается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, — со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Например, со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.
Случаи признания сделки недействительной
Рассмотрим несколько случаев, когда есть вероятность того, что сделка может быть признана недействительной и оспорена. В таких ситуациях эксперты рекомендуют с особой тщательностью проверять все документы.
В риелторской практике с такого рода сделками можно столкнуться при покупке-продаже долей или комнат, рассказывает старший юрисконсульт офиса «Миэль» Анастасия Ромашова. При приобретении доли в квартире действуют определенные правила. Одно из основных — согласие на сделку других владельцев долей. Если это не соблюдать, то другие собственники могут оспорить сделку.
«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.
«Зачастую сособственники конфликтуют между собой и полюбовно договориться не могут. И тогда один из них, предвосхищая получение отказа на уведомление о преимущественном праве покупки или затягивании сроков (разные ситуации), «продают» долю по договору дарения. Это распространенная схема на рынке», — рассказала Анастасия Ромашова. Такая сделка в будущем может быть оспорена и признана недействительной.
Перед покупкой важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Нередко собственник понимает, что ему не избежать банкротства, и начинает распродавать недвижимость. Однако кредитор может потребовать признания таких сделок недействительными. Сделать это можно в течение двух лет после реализации квартиры, рассказывает руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. «Согласно законодательству, такое жилье не будет считаться добросовестным приобретением и может быть изъято по решению суда», — пояснила она.
Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).
Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры. Также у продавца можно запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).
В данном случае речь идет о сделках (продажа, дарение), которые были совершены гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть человек, который не признан судом недееспособным, но по состоянию здоровья вынужденный принимать сильнодействующие лекарства, воздействующие на мышление, интеллект, восприятие происходящего, привел пример адвокат Денис Колганов. В таком случае сделка тоже может быть признана недействительной.
По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.
По словам Анастасии Ромашовой, на практике риелторам приходится сталкиваться с рисками оспаривания сделки гражданами, которые ссылаются на эту статью. Чтобы исключить этот риск, обычно специалисты запрашивают справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Это исключительно практическая мера, сложившаяся на рынке недвижимости. Если одна из сторон обратится в суд, то при наличии этих справок сделку оспорить гораздо сложнее», — отметила эксперт.
Сделка может быть признана недействительной при наличии скрытых собственников. Скрытые собственники — это лица, которые не указаны в выписке из ЕГРН, но имеют право на долю в приобретаемой квартире, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, во время приватизации собственники не выделили долю для бывших на тот момент несовершеннолетними детей. По достижении 18 лет они могут заявить свои права на квартиру на законных основаниях. Таким же правом обладает гражданин, выписанный из квартиры в случае признания его безвестно отсутствующим.
То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.
То же самое касается ситуаций, когда есть отказники. «Это ранее прописанные в квартире лица, отказавшиеся от приватизации, которые имеют право пользования данной жилой недвижимостью, поскольку не отказывались от него», — добавила эксперт.
Риск, что сделка может быть признана недействительной, есть и при покупке недвижимости, где использовался материнский капитал. Речь идет о ситуации, когда не были выделены детские доли или нет разрешения органов опеки и попечительства, что является обязательным условием.
То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.
То же самое касается ситуаций, когда в семье продавца есть несовершеннолетние дети. Например, если несовершеннолетние являются собственниками квартиры, то при ее продаже необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Если же продавец состоит в браке, то необходимо согласие супруга на продажу недвижимости. Иначе сделка может быть оспорена и признана недействительной. Получить согласие можно в нотариальном порядке или лично при переоформлении права собственности.
Поводом для признания сделки недействительной может стать и заниженная стоимость, отмечает Наталия Борзенкова. Стороны могут определить цену в договоре по своему усмотрению, это следует из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рынка. Обычно это делает продавец, чтобы платить меньше налога с продажи, поскольку налогооблагаемая база будет ниже.
Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.
Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила адвокат Борзенкова.
Однако для покупателя заниженная стоимость несет риски. Покупатель может быть признан недобросовестным в случае судебных разбирательств, а саму сделку могут признать недействительной. В таком случае покупателю придется вернуть квартиру, в качестве компенсации он получит ту сумму, которая была указана в договоре.
Недействительной сделка может оказаться и в случае частых переходов прав собственности на квартиру за короткий период времени, например несколько раз в год. «Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. В этом случае покупателю недвижимости следует обратить внимание на срок владения объектом титульным собственником», — добавила адвокат Борзенкова.